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一、起草背景

近年來，中央及省級層面多次對商品房銷售制度改革作出安排部署。2024年8月23日，住建部副部長董建國在“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上提出“有力有序推進現(xiàn)房銷售，指導地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在土地出讓時就約定實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，結(jié)合實踐制定配套政策”。2024年11月28日，中共中央、國務院印發(fā)《關于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（中發(fā)〔2024〕30號）中明確“穩(wěn)步推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售。全面實行現(xiàn)房銷售前，應逐步提高預售門檻”。2025年4月11日，省住建廳等6部門印發(fā)《關于持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)和平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（甘建房〔2025〕58號）要求“加強房地產(chǎn)市場預售行為監(jiān)管，各城市要結(jié)合實際逐步提高商品房預售門檻，合理確定監(jiān)管額度并保障監(jiān)管額度內(nèi)資金?？顚Ｓ?/span>”。目前，我市商品房實行現(xiàn)房銷售和封頂預售兩種方式，并設立了預售資金監(jiān)管制度，將預售資金納入監(jiān)管賬戶實施三方監(jiān)管，確保用于項目續(xù)建設。為全面貫徹黨中央、國務院關于防范化解重大風險和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決策部署，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進商品房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，切實維護購房群眾合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要求，市住建局會同市發(fā)展改革委、市自然資源局、市稅務局、人民銀行張掖市分行、張掖金融監(jiān)管分局制定了《關于推進商品房銷售制度改革的意見》（以下簡稱《意見》）。

二、主要內(nèi)容

《意見》共三個部分、9條具體措施。

第一部分為強化商品房預售許可管理。對已取得商品房預售許可證、新申請商品房預售許可的項目作出要求，進一步嚴格預售管理。一是已取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國人民防空法》《建設工程質(zhì)量管理條例》等規(guī)定和商品房買賣合同約定按期完成竣工驗收備案，并盡早完成首次登記。二是對已取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，存在未按施工合同約定時限竣工或未按商品房買賣合同約定時間交付的，應當按照《建設工程質(zhì)量管理條例》《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等規(guī)定，依法完成竣工驗收及備案。符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件的，依法申請轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。三是對新申請商品房預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目按照“多測合一”改革同一標的物只測一次的要求，完成不動產(chǎn)實測繪，單幢樓測繪面積超出規(guī)劃審批面積的應提供分期規(guī)劃驗收合格書。

第二部分為優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。一是強化商品房預售資金封閉管理，配合商品房銷售制度改革，按照《張掖市商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定》對預售的樓盤通過合同網(wǎng)簽備案實行全額資金監(jiān)管，優(yōu)化資金撥付流程，按照留底重點監(jiān)管資金的5%及時撥付資金，促進項目建設交付，維護購房人合法權(quán)益。二是嚴格商品房預售資金撥付管理，商品房預售監(jiān)管資金除按規(guī)定額度用于繳納稅款外，凡與預售項目后續(xù)工程建設無關的資金申請均不予受理撥付，保證被監(jiān)管預售資金全部用于項目建設交付。

第三部分為推進商品房現(xiàn)房銷售。配合商品房銷售制度改革，明確了土地供應、稅收征繳、融資貸款、手續(xù)審批等方面事項。一是貫徹落實房地產(chǎn)開發(fā)項目“交房即交證”管理要求，逐步提高預售門檻，切實防止爛尾風險，自國家、省上明確商品房現(xiàn)售制度執(zhí)行之日起，我市新取得國有建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行現(xiàn)房銷售，將現(xiàn)房銷售條件納入土地出讓條件，并在出讓合同中進行約定。二是配合商品房銷售制度改革，同步調(diào)整開發(fā)環(huán)節(jié)稅收預征預繳方法，據(jù)實計算征收企業(yè)應納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。三是進一步發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，推動房地產(chǎn)開發(fā)合規(guī)項目應進盡進“白名單”，按照市場化、法治化原則，對“白名單”項目融資貸款應貸盡貸，保障項目融資。加大開發(fā)貸款支持力度，根據(jù)國家政策下調(diào)現(xiàn)房銷售項目貸款利率，延長貸款期限，拓寬融資渠道等，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑自有資金和融資能夠完成項目建設竣工，同步完善項目配套設施，達到交付條件。最后對加大政策宣傳、強化信息互通共享等內(nèi)容進行了補充。

《意見》的出臺，為穩(wěn)步推進全市商品房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售提供了制度保障。