《關(guān)于規(guī)范甘州區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為的通知》政策解讀

一、目的及背景

目的：為進一步加強甘州區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。

背景：近年來，省上相繼頒布了一系列的政策文件，對物業(yè)服務(wù)收費管理工作作出新的部署，提出新的要求。特別是2022年省發(fā)展改革委發(fā)布的《甘肅省定價目錄（2022版）》和2023年省發(fā)展改革委、省住建廳、省市場監(jiān)管局印發(fā)《關(guān)于進一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知》（甘發(fā)改價格〔2023〕5號）等。為推進我市物業(yè)服務(wù)收費管理相關(guān)規(guī)定與上級政策有效銜接，結(jié)合甘州區(qū)實際對物業(yè)收費文件進行了規(guī)范。

二、政策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》以及《甘肅省定價目錄（2022版）》省發(fā)展改革委、省住建廳、省市場監(jiān)管局印發(fā)《關(guān)于進一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理工作的通知》（甘發(fā)改價格〔2023〕5號）等。

三、規(guī)范內(nèi)容

在現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，主要對以下內(nèi)容進行了規(guī)范。一是裝修期間各項收費不再實行政府指導(dǎo)價。二是對物業(yè)服務(wù)費計收方式進行了明確。物業(yè)費按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積計算。未辦理房屋所有權(quán)證的，以售房合同中約定的建筑面積計算。三是將二次供水相關(guān)成本納入物業(yè)服務(wù)費成本。四是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用計入物業(yè)服務(wù)費成本。五是對部分表述方式進行了規(guī)范。

四、主要內(nèi)容

《關(guān)于規(guī)范甘州區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為的通知》主要包括了十個方面的內(nèi)容。

1．物業(yè)服務(wù)收費內(nèi)容。明確了物業(yè)服務(wù)收費。

2．物業(yè)服務(wù)收費管理。根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

3．物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。甘州區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價對應(yīng)《張掖市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)（修訂）》，并明確了收費基準(zhǔn)價。

4．物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的約定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主等委托方根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點、服務(wù)要求、服務(wù)項目，擬定星級服務(wù)等級，在相應(yīng)星級服務(wù)等級的收費基準(zhǔn)價內(nèi)通過招投標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

5．物業(yè)費計算。物業(yè)服務(wù)費按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積計算。

6．物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，可以通過召開業(yè)主代表大會、成立臨時物業(yè)管理委員會討論或直接向業(yè)主征求意見等方式明確新的星級服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。

7．其他收費。二次供電轉(zhuǎn)供費按照省發(fā)展改革委、省住建廳、省市場監(jiān)管局《關(guān)于進一步規(guī)范非電網(wǎng)直供電價格行為有關(guān)工作的通知》（甘發(fā)改價格〔2021〕508號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

8．物業(yè)服務(wù)收費公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置固定公示欄，公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)以及市場監(jiān)管部門的投訴電話12315等內(nèi)容，接受業(yè)主的監(jiān)督。

9．相關(guān)要求。主要明確了基準(zhǔn)價為最高指導(dǎo)價，下浮不限；高層帶電梯住宅第1層或未設(shè)置電梯出入口的其它樓層，約定標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)降低25％；多層住宅加裝電梯的，由有利害關(guān)系的業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)；共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用等計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨收取等。

10．實施時間。本《通知》自發(fā)布之日起執(zhí)行。

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??????????????????????????????????????????????????????????????張掖市發(fā)展和改革委員會

??????????????????????????????????????????????????????????????????2025年9月16日